Après deux années particulièrement mouvementées, le marché immobilier français semble avoir retrouvé un peu de respiration. Mais derrière les moyennes nationales se cache une réalité beaucoup plus contrastée : selon les territoires, les prix ne racontent pas du tout la même histoire.
Et dans l’Embrunais, la tendance mérite particulièrement d’être regardée de près.
France : après la baisse, un marché qui cherche son nouvel équilibre
Il faut d’abord remettre les choses dans leur contexte.
Après le retournement du marché provoqué par la remontée brutale des taux de crédit, l’immobilier français avait commencé à se stabiliser fin 2025 et début 2026. Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens progressaient encore légèrement de 0,2 % sur trois mois.
Mais les dernières données disponibles invitent à la prudence : au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % en France, soit -0,8 % sur un an. Les appartements résistent davantage que les maisons, avec une évolution annuelle de -0,1 % contre -1,3 % pour les maisons.
Autrement dit, parler aujourd’hui d’une nouvelle flambée des prix partout en France serait excessif.
Le marché est plutôt en train de retrouver un équilibre entre vendeurs et acquéreurs, avec des différences de plus en plus fortes selon les villes, les quartiers et surtout la qualité des biens.
Le crédit reste le principal arbitre
Le financement continue évidemment de jouer un rôle majeur.
Après avoir dépassé les 4 % en 2024, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat hors renégociations était redescendu autour de 3,1 % en 2025. Mais la tendance s'est légèrement inversée en 2026 : il atteignait 3,30 % en juillet, selon la Banque de France.
Les barèmes observés par Pretto en septembre donnent une moyenne de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans.
Ce niveau reste très éloigné des taux historiquement bas de 2021, mais il n'est plus non plus celui du pic de la crise du crédit.
Résultat : les acquéreurs reviennent progressivement sur le marché, mais avec une capacité d'emprunt qui reste contrainte.
Et cela change profondément la manière dont un bien doit être positionné.
Un acquéreur ne regarde plus seulement le prix affiché. Il regarde sa mensualité, son apport, le coût des travaux, la performance énergétique et, de plus en plus, la qualité globale du bien.
Dans les Hautes-Alpes, la situation est différente
C'est précisément là que les moyennes nationales montrent leurs limites.
Dans les Hautes-Alpes, les données disponibles au 1er septembre 2026 font apparaître un prix moyen d'environ 2 929 €/m², avec une progression de 4,3 % sur un an et de 26,1 % sur cinq ans selon les données PAP issues notamment de la base DVF.
Le département n'évolue donc pas exactement au même rythme que le marché national.
Pourquoi ?
Parce que les Hautes-Alpes ne sont pas un marché immobilier homogène.
Entre Gap, Briançon, Embrun, les stations de ski, les villages de vallée et les communes plus rurales, les profils d'acquéreurs, les niveaux de prix et la rareté des biens sont très différents.
Et c'est encore plus visible autour d'Embrun.
Et à Embrun ?
À Embrun, les indicateurs disponibles en septembre 2026 montrent une progression des prix.
Selon PAP, le prix moyen atteint environ 3 549 €/m², avec une hausse de 5,6 % sur un an, de 8 % sur deux ans et de 31,8 % sur cinq ans. Les appartements sont estimés autour de 3 447 €/m² et les maisons autour de 3 716 €/m².
D'autres sources aboutissent à des niveaux légèrement différents, ce qui est normal puisque leurs méthodes de calcul et leurs échantillons ne sont pas identiques. MeilleursAgents estime par exemple le prix moyen à Embrun à environ 3 212 €/m² tous biens confondus au 1er septembre 2026.
Le chiffre exact au mètre carré est donc à manier avec précaution.
En revanche, une tendance ressort : Embrun conserve un marché immobilier relativement soutenu, dans un département où les prix progressent encore.
Le Figaro Immobilier estime ainsi le prix médian à Embrun à 3 551 €/m², en hausse de 4 % sur un an et de 40 % sur cinq ans.
Pourquoi Embrun résiste ?
Il y a plusieurs explications.
D'abord, Embrun bénéficie d'une situation géographique particulière.
Le lac de Serre-Ponçon, la proximité des stations des Orres et de Vars, les activités de montagne, l'ensoleillement et le cadre de vie entretiennent une demande qui dépasse largement celle d'un marché résidentiel classique.
Ensuite, le marché local repose sur plusieurs types d'acquéreurs : habitants à l'année, personnes souhaitant s'installer dans la région, retraités, investisseurs, acquéreurs de résidence secondaire ou encore personnes travaillant dans le secteur et recherchant un logement à proximité.
Cette diversité contribue à maintenir une demande relativement régulière.
Mais surtout, le foncier disponible et les biens réellement intéressants restent limités.
Une maison bien située, avec un extérieur, une belle vue, une bonne exposition et peu de travaux ne se compare pas à une maison sombre nécessitant une rénovation complète.
C'est une évidence sur le terrain, mais elle est parfois oubliée lorsque l'on parle uniquement de prix moyens au mètre carré.
L'Embrunais : des écarts importants d'une commune à l'autre
Le phénomène est encore plus intéressant lorsque l'on élargit le regard aux communes voisines.
Les estimations PAP de septembre 2026 donnent par exemple :
Embrun : environ 3 447 €/m² pour les appartements et 3 716 €/m² pour les maisons ;
Savines-le-Lac : environ 3 481 €/m² pour les appartements et 3 448 €/m² pour les maisons ;
Crots : environ 3 616 €/m² pour les appartements et 3 594 €/m² pour les maisons ;
Châteauroux-les-Alpes : environ 3 331 €/m² pour les appartements et 3 917 €/m² pour les maisons ;
Saint-André-d'Embrun : environ 3 557 €/m² pour les appartements et 3 736 €/m² pour les maisons ;
Baratier : environ 3 600 €/m² pour les appartements et 4 236 €/m² pour les maisons.
Ces chiffres sont des indicateurs et non des valeurs d'expertise : la surface, l'état, la vue, l'exposition, les extérieurs, le stationnement, la proximité des services et les éventuels travaux peuvent faire varier considérablement la valeur d'un bien.
Mais ils montrent une chose importante : l'Embrunais forme aujourd'hui un secteur immobilier à part entière, avec des niveaux de prix qui peuvent être élevés malgré un marché national beaucoup plus contrasté.
Alors, les prix vont-ils continuer à monter ?
C'est probablement la mauvaise question.
La vraie question est plutôt : quels biens vont continuer à progresser et lesquels vont devoir s'ajuster ?
Le marché de 2026 semble de plus en plus sélectif.
Un bien parfaitement entretenu, bien situé, lumineux, avec une belle vue, un extérieur et un bon classement énergétique peut encore susciter une forte concurrence.
À l'inverse, un bien surestimé, énergivore ou nécessitant plusieurs dizaines de milliers d'euros de travaux peut rester longtemps sur le marché.
C'est d'ailleurs une évolution que l'on observe depuis plusieurs mois : les acquéreurs sont toujours présents, mais ils comparent davantage et négocient davantage.
La période où il suffisait de mettre un bien sur le marché avec un prix élevé pour attendre une offre semble bel et bien derrière nous.
Dans l'Embrunais, la valeur ne se résume donc pas à un prix au mètre carré.
Une maison à Embrun n'a pas la même valeur qu'une maison à Crots, Baratier ou Châteauroux-les-Alpes.
Un appartement avec vue sur les montagnes ou le lac n'a pas la même valeur qu'un appartement similaire sans extérieur.
Un bien nécessitant 100 000 € de travaux ne peut pas être analysé comme un bien immédiatement habitable.
Et une maison rare sur le marché peut justifier un niveau de prix que les statistiques générales ne permettent pas de comprendre.
C'est précisément pour cela qu'une estimation immobilière doit aller au-delà d'un simple prix moyen au mètre carré.
Et après ?
Le marché français n'est donc pas véritablement reparti dans une hausse généralisée.
Il est plus juste de parler d'un marché à plusieurs vitesses.
Au niveau national, les dernières statistiques montrent encore un léger recul des prix. Dans les Hautes-Alpes, les indicateurs disponibles affichent au contraire une progression annuelle. Et à Embrun, plusieurs sources font ressortir une hausse comprise autour de 4 à 6 % sur un an, selon les méthodes utilisées.
C'est finalement toute la particularité de l'immobilier : derrière une moyenne nationale se cachent des dizaines de marchés locaux.
Et dans l'Embrunais, la connaissance du terrain reste plus que jamais essentielle pour déterminer le véritable prix d'un bien.
Embrun
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